4 Points à négocier pour votre crédit immobilier

Crédit immobilier : 4 Points clés à négocier

1. Le taux

C’est bien évidemment le critère numéro 1 que cherchent à négocier au plus bas les emprunteurs.

Les banques font varier leur barème de taux en fonction de la durée sur laquelle vous empruntez. Plus la durée est longue et plus le taux est élevé. En général, cela varie par palier de 5 ans  Un taux sur 10 ans sera donc moins couteux qu’un taux sur 15 ans et un taux de 15 ans plus couteux qu’un taux sur 20 ans etc…

La France est un des rares pays où l’on peut emprunter à taux fixe donc ne vous privez pas et évitez en ce moment les taux variables. En effet, les banques les proposent quasiment au même niveau que les taux fixes et surtout, les taux étant au plus bas historiquement, ils ne peuvent qu’augmenter.

À ne pas faire : Il vaut mieux éviter les durées de 11 ans, 16 ans ou 21 ans, car pour une seule année de plus, votre taux passe à un palier supérieur.

Astuce : Pour obtenir un taux un peu moins couteux, il suffit quelques fois de réduire légèrement la durée du crédit. En effet, certaines banques proposent des taux sur des durées intermédiaires comme 12 ans, 17 ans ou 22 ans.

2. L’assurance emprunteur

A force de vouloir négocier absolument le taux, on a tendance à oublier un paramètre du plan de financement, à savoir l’assurance emprunteur obligatoire. 

C’est pourtant le deuxième poste de coût dans un emprunt immobilier représentant en moyenne plus de 10 000 € (pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans). Les banques se récupèrent largement dessus en vous faisant miroiter leur meilleur taux nominal et le cout total de votre prêt peut finalement s’avérer moins intéressant que prévu.

L’écart en fonction des contrats d’assurance peut varier du simple au quadruple en fonction de votre âge et de votre état de santé.

Afin de choisir la meilleure offre, il convient donc de comparer le cout total de votre crédit, assurance incluse.

Astuce : N’hésitez pas à faire jouer la concurrence car vous n’êtes plus obligé de passer par le contrat de la banque depuis Janvier 2018.

3. Les souplesses de remboursement

La souplesse la plus importante à négocier est l’exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé.

En effet, les conditions générales des offres de prêt bancaires mentionnent toujours des pénalités si vous décidez de rembourser totalement ou partiellement votre crédit par anticipation.

Cette clause est calculée sur la base de 6 mois d’intérêts restant à courir à date du remboursement, cela dans la limite de 3 % du capital restant dû.

En pratique, cela peut vous couter plusieurs milliers d’euros si vous décidez de revendre votre bien dans quelques années et solder votre crédit ou simplement si vous avez assez d’épargne pour le rembourser en partie ou totalement.

Cette clause est souvent négociable mais dans le détail, certaines banques appliquent une durée à partir de laquelle elles vous en exonèrent totalement. Par exemple, vous pouvez vous voir proposer des pénalités pendant les 10 premières années du crédit uniquement.

Astuce : une fois cette clause obtenue, vérifier bien avant de vous engager qu’elle apparait dans les conditions particulières de votre offre de crédit, en dérogation des conditions générales dans lesquelles elles seront toujours mentionnées.

 D’autres souplesses sont très souvent présentes sans négociation particulière dans les contrats bancaires, à savoir :

- La modulation des mensualités : vous pouvez augmenter ou diminuer vos mensualités 1x/an à date anniversaire

- Le report de mensualités : la banque vous autorise à suspendre plusieurs mensualités tout au long de la vie du crédit 

4. La garantie prise par la banque

Lorsqu’une banque vous concède un prêt immobilier, elle prend une garantie en cas de défaut de paiement.

Cette garantie se prend via une hypothèque inscrite sur votre bien ou un organisme de caution partenaire de la banque.

Depuis quelques années, les banques privilégient la garantie en caution (à ne pas confondre avec une caution personnelle). En effet, cet organisme leur assure 100 % du crédit en cas de défaut de paiement. Le plus connu est la Caution Crédit Logement qui est partenaire de la plupart des banque. La caution SACCEF garantie les crédits des Caisses d’Epargne et Banque Populaire. La caution CAMCA est l’organisme de garantie du Crédit Agricole.

Mais quel avantage pour vous de souscrire une caution plutôt qu’une hypothèque ?

La caution vous permet d’éviter de payer des frais de main-levée hypothécaire si vous revendez votre bien avant la fin du prêt (ils peuvent représenter par exemple 900 € pour un prêt de 200 000 €).

Le cout initial, si vous achetez dans le neuf, est également à l’avantage de la caution (Pour un prêt de 200 000 €, le cout de l’hypothèque est de 2 865 € contre 2 500 € en moyenne pour une caution bancaire).

Pour un achat dans l’ancien, l’hypothèque est en réalité un privilège de prêteur de deniers (PPD) moins couteux. En effet, pour un prêt de 200 000 €, le PPD revient à 1 150 € contre toujours 2 500 € en moyenne pour une caution bancaire.

Astuce : La Caution Crédit Logement est la seule récupérable en partie à la fin du prêt.

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