Crédit immobilier, attention au taux d'usure !

 L'obtention d'un prêt immobilier pour les mois à venir risque d'être difficile pour bon nombre d'emprunteurs. Nous vous expliquons pourquoi :

1. Pourquoi beaucoup de dossiers sont-ils refusés actuellement ?

Depuis le début de l’année, les taux d’intérêt n’ont fait qu’augmenter alors qu’ils étaient à des plus bas historiques. La raison, le retour d’inflation alimenté par les diverses pénuries ainsi que la guerre en Ukraine.

Les banques commerciales ont chacune relevé leurs taux au fil de ce premier semestre 2022 et il est désormais courant d’observer des taux nominaux à plus de 2 % alors qu’ils étaient autour de 1 % en début d’année.

Est-ce que cela explique l’augmentation importante de refus de prêts immobiliers ?

Une hausse de taux en soit n’est pas bloquante pour les banques ni pour les emprunteurs à part que cela limite leur capacité d’emprunt. Mais d’excellents dossiers se retrouvent néanmoins refusés alors qu’ils offrent toutes les garanties exigées par les établissements prêteur.

Ces refus sont expliqués par le taux d’usure.

2. Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Les taux de crédit immobilier pour les particuliers sont règlementés par la Banque de France et ne doivent pas dépasser un niveau maximum que l’on appelle le taux d’usure. Ce taux d’usure se base sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) c’est-à-dire que cela ne comprend pas uniquement le taux hors assurance sur lequel tout le monde communique mais inclut également le cout de l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de dossier bancaire, les honoraires de courtier et une évaluation des frais de tenue de compte de la banque sur la durée totale du prêt.

3. Pourquoi cela entraine des refus de crédit immobilier ?

Il se trouve que les taux d’usure sont réévalués par la Banque de France tous les trimestres et le mode de calcul n’a jamais évolué alors que la hausse de taux des 6 derniers mois a été constante.

Le niveau de taux d’usure était déjà le plus bas du monde avant ce retour d’inflation et son mode de calcul entraine jusqu’à un semestre de retard avec les taux actuels puisque cela tient compte des conditions pratiquées le 1^er jour du trimestre précédent.

Autant dire qu’un taux nominal actuellement pratiqué sur 25 ans de 2 % représente facilement un TAEG de 2.60 %.   

Or il se trouve que le taux d’usure sur une durée de 25 ans est actuellement de 2.57 % !

https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure

Les emprunteurs les plus touchés sont ceux dont l’assurance emprunteur est la plus couteuse, les profils de 45 ans et plus ou ceux ayant du médical faisant relever le tarif initial.

Ou encore, les emprunteurs les moins aisés pour lesquels les banques appliquent les taux les plus élevés. Il faut dire que certaines banques n’hésitent pas à proposer un taux de 2.50 % hors assurance pour certains ménages avec les revenus les plus faibles, ce qui d’emblée les écarte du prêt immobilier…

Autrement dit, il vaut mieux être jeune, en bonne santé avec de bons revenus pour que votre dossier de crédit immobilier puisse être accepté !

4. Comment faire pour ne pas être piégé par le taux d’usure ?

Nous vous conseillons de faire un point sur votre capacité d’emprunt le plus en amont possible de votre acquisition avec un courtier ou votre banque.

Un professionnel du prêt immobilier pourra vous dire immédiatement si votre dossier a encore des chances d’être accepté ou s’il vaut mieux le reporter.

La prochaine réévaluation du taux d’usure par la Banque de France se fera le 1^er Octobre 2022 et si entre-temps les taux ont encore augmenté, il y a peu de chance qu’elle soit suffisante comme expliqué précédemment.

Certain projets pourraient donc se voir reporter jusqu’en 2023, plusieurs enseignes de courtage en crédit immobilier évoquent entre 30 % et 50 % de refus dossiers d’ici la rentrée en Septembre.

Il n’y a plus qu’à espérer que l’augmentation des taux d’intérêt ralentisse pour se remettre en phase avec la Banque de France. Le ministre de l’économie Bruno Le Maire avait pourtant entendu les réclamations et alertes des professionnels en sous entendant une nouvelle méthode de calcul plus adaptée mais il n’en est finalement rien.

A croire qu’en France, il faut attendre de voir la crise éclater pour réagir alors que les niveaux de vente des agences immobilières commencent à diminuer sérieusement liés aux refus de prêt des acquéreurs.

A trop vouloir protéger du crédit, on en interdit l’accès !

Paul VALLADE

Publié le 01/08/2022

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